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套路多多，购房纠纷如何“有效维权”？******

　　人民网记者 孙红丽

　　近期，中央层面多部门发文定调房地产市场，并作出“要确保房地产市场平稳发展”“支持刚性和改善性住房需求”等一系列部署，进一步提振了房地产市场信心。

　　买房置业是老百姓重要的消费需求之一。让人民群众放心购房，住上更好的房子，诚信守法、风清气正的市场环境不可或缺。然而实践中，消费者在买房过程中可能遭遇种种套路，一旦交了定金买了房，常常处于弱势地位。比如，卖房捆绑销售装修升级包、精装交付货不对板等。这种时候，消费者应该如何有效维护自身的权益？

　　被“虚假宣传”误导，开发商规避责任怎么办？

　　近日，来自南京的网友向“人民投诉”平台反映，南京某楼盘在销售时，将小区主大门和会所一楼及景观作为重要宣传卖点，以高于周边楼盘3000元左右每平方米的价格售卖，很多消费者都为了景观买单。但购房完成后，开发商擅自更改规划，之前宣传的卖点全部变为其他功能区，且未做任何明确告知。小区景观遭到破坏，实质上房产溢价已经消失，给消费者造成了重大财产损失。

　　在消费者购买一手房的时候，开发商往往会通过宣传册、微信公众号等，对楼盘及样板房进行宣介。有的开发商还会草拟类似“售楼书、广告、宣传资料不构成要约，不属于交付标准，不具有约束力，双方应以正式合同为依据”的条款。那么，这些宣传和介绍是否有法律上的约束力？

　　中国消费者协会对此指出，根据法律规定，开发商无权单方在合同中规定广告和宣传资料等不构成合同内容。当售房广告和宣传资料构成要约，即使未写入合同，开发商也应履行相关义务，如未按约履行，则构成违约。

　　另外，业主如何避免被“虚假宣传”误导？遭遇开发商虚假宣传后又该如何维护权益？

　　中国消费者协会法律部副主任谢龙在接受人民网记者采访时表示，消费者维权主要的依据是以合同约定为准，但是一般情况下商品房的宣传广告和宣传资料在法律上定性为要约邀请，这不具有强制约束力。

　　“但是，如果销售广告和宣传资料是开发商在商品房开发规划范围内的房屋，以及相关设施所做的说明和承诺，并且这说明承诺具体而且确定，对商品房买卖合同订立以及房屋价格的确定都有重大影响，那么它就构成了要约。”谢龙说，这种情况即使是没有写到合同里面，它也是合同的重要内容。如果开发商违反了这些说明和承诺，那么消费者也可以据此作为证据，要求对方承担违约责任。

　　根据法律规定，要约邀请是希望他人向自己发出要约的表示。拍卖公告、商业广告和宣传等为要约邀请。商业广告和宣传的内容符合要约条件的，构成要约。

　　举例来说，消费者在售楼处选购商品房时，宣传单上注明的房屋实际可使用面积是约86平方米，实际交付面积却不足80平方米。如果通过宣传资料和其他的相关证据能够看出开发商以房屋实际使用面积作为卖点，从而吸引消费者签约购买，那么可以认为，这个宣传内容构成要约。

　　谢龙建议，业主需要收集保全相关购房证据，譬如楼书、户型图、小区平面图等宣传资料，或是通话录音、现场录音录像、聊天记录等。

　　利用“补充协议”加重业主责任怎么办？

　　“多签了2份《补充协议》，收房时间变了，物业费涨了……”天津某楼盘业主向记者反映，补充协议和购房合同差异巨大。在购房合同基础上添加的补充协议，加重了业主的责任，规避了开发商的责任。

　　实践中，经常有开发商利用其在房产交易中的优势地位，在与购房户签订《商品房买卖合同(预售)》时，要求购房户签订《补充协议》，在《补充协议》中多处变更、修改、增加原合同中的主要约定事项。

　　谢龙指出，这种情况会导致正式合同里的一些条款失效。

　　“从法律效力上来说，补充条款要高于合同条款，所以消费者一定要对补充协议的具体条款充分理解。”谢龙表示，开发商有义务充分说明每个条款的具体内容，消费者也可以拒绝一些不合理的条款。同时，从法律上来说，一些对消费者特别不公平的条款也是无效的。当然，具体要根据条款内容来判断。

　　北京广森律师事务所姜超峰律师提醒消费者，签订购房合同补充协议时要看清其中存在的陷阱，如涉及到交房时间，建议购房人在签补充协议时要明确、细化这些条款，对不可抗力的具体情形和影响程度有一个明确的约定。

　　不得不选的捆绑装修，真的合理吗？

　　在一些地区新房限价的背景下，很多楼盘特别是热门楼盘通过推出装修升级包这样的方式，变相进行组合销售。

　　去年九月，李先生在北京望京片区看中了一套面积126平米的新房。打算交定金时，销售人员告知，除了首付款，还要准备好买“升级装修包”的钱，否则房子就无法购买。几经协商未果，李先生只能无奈同意。

　　无形中增加了一大笔支出的李先生很是郁闷，强制买卖装修升级包是违规行为吗？

　　谢龙对此解释，从法律规定看，任何经营者销售商品提供服务都应当明码标价，不得在标价之外加价出售，也不得收取任何未予标明的费用。开发商利用自己的优势地位销售装修升级包这种行为违背了消费者意愿，侵害了消费者自主选择权。根据消费者权益保护法，消费者有权拒绝经营者的强制交易行为。

　　虽然拥有拒绝的权利，但是实践中，面对不接受就不购房的情况，消费者仍有购房意愿怎么办？

　　“这种情况下，如果消费者购买装修升级包，要看开发商能否正常给消费者开具正规的发票。如果不能，说明这个收费是不合理的，那么消费者就可以去举报。”谢龙表示。

　　姜超峰认为，装修升级包从法律上来说没有问题，但是合理性还是有所欠缺。商品房买卖是一种平等主体的民事法律关系，这种情况下如果不存在欺诈、故意隐瞒等导致合同无效的因素，合同是有效的。

　　对于不买装修升级包就无法购房的情况，姜超峰建议，购房者若购买捆绑装修的房子，为了自身利益，应要求开发商在购房合同中写明装修品牌、价值标准等，以及如未能达到约定的标准，开发商应承担何种法律责任。

　　精装修货不对板，如何解决？

　　2020年9月，河北保定的王女士在市内某小区全款购买了一套精装修期房。交房后，发现不仅精装修房与样板房相差甚远，还存在窗户关不严、墙面不平整等问题。尤其是卫生间的瓷砖，很多是空的。

　　精装修房屋货不对板、缩水、漏水、减配……业主可以主张哪些权益？面对开发商“样板间仅供参考，最终交房以合同约定为准”“出卖人享有最终解释权”的条款，业主该如何有效维权？

　　姜超峰认为，房屋质量问题分两种，一种是严重的质量问题，比如可能有危险性，入住后人身安全得不到保证等，消费者可以拒绝，甚至可以要求退房并要求对方承担赔偿责任。但是一些非严重的质量问题，在保修期内开发商有责任、有义务承担维修责任。

　　“‘享有最终解释权’这句话本身不符合法律规定。”谢龙称，因为这种格式条款是由开发商事先制定并重复使用的，而格式条款一定要基于公平的原则来确定双方的权利义务。如出现争议，应该做出不利于格式条款提供方的解释，也就是要做出有利于消费者的解释。

　　姜超峰说，装修样板房对消费者买房有非常重要的影响，它可以构成合同要约。如果开发商明确提示消费者，样板房不是最终交付标准，开发商可以不承担责任。如果注明属于开发商赠送，则也要符合赠送的要求，比如品牌、材质等，否则开发商同样可能构成违约。

【学院要闻】你“预约点单” 我“沉浸授课”——吉林杨靖宇干部学院积极开展党的二十大精神宣传培训******

　　“如果说，我们今天的物质富足、精神富有是社会主义现代化的根本要求。那么不断加强理想信念教育，就会让每个人都成为弘扬优秀文化、坚定文化自信的主体。”；

　　“谈起东北抗联，想必大家脑海中立马浮现出一个名字——‘杨靖宇’。英雄是民族最闪亮的坐标，在新时代，我们就是要宣传、弘扬杨靖宇精神与东北抗联精神，发挥红色文化引领作用，为全省乃至全国党员干部培根铸魂、增劲赋能，奋力谱写红色教育培训事业高质量发展新篇章。”；

　　“我们的学习书苑通过主题文化墙、核心研读区、教研沙龙区、学习大讲堂等沉浸式教学功能，围绕推动习近平新时代中国特色社会主义思想入脑入心、走深走实，深刻领会执政理念，实现课与课的联通、教与学的互动、知与学的融合，进一步促进党的创新理论进课堂、进教材、进头脑，成为学院‘第一课堂’。”……

　　一段时间以来，吉林杨靖宇干部学院将学习宣传贯彻党的二十大精神融入到干部教育培训中，精心设置课程，采取你“预约点单”，我“沉浸授课”方式，从多个维度积极开展党的二十大精神宣传培训。

　　与此同时，全面建设社会主义现代化国家的行动纲领、牢牢把握习近平新时代中国特色社会主义思想的世界观和方法论、“数说”二十大等一系列以精神之光照亮奋斗之路激发复兴之志的党的二十大专题课程和精品微课程，也将陆续“走心”“出新”。

　　“来吉林杨靖宇干部学院参加培训真的是一次难忘的学习经历，在这里，我深学细悟党的二十大精神，聆听革命先烈的英雄事迹，感悟到了东北抗联精神和杨靖宇精神。作为党员干部，要以本次培训为契机，大力弘扬东北抗联精神和杨靖宇精神，不断提升综合素质，以能担重任、善谋大局、完成使命为目标方向，在奋进新征程中体现政法干部的使命担当。”听着党的二十大报告中描绘的宏伟蓝图、东北抗联精神的伟大意义一一展开，参加辽源市政法系统领导干部政治素养提升班的学员朱建勇，情不自禁鼓起掌来。

　　学习形式的多种多样，课堂教学的有声有色，学员听讲的有滋有味，让一个个宣讲学习现场气氛十分热烈。

　　“通过这些天的学习，让我学有所悟，学有所得，收获颇丰。专题教学《全面建设社会主义现代国家的行动纲领——学习领会党的二十大精神》，授课教师深入浅出地讲解，使我深刻领会党的二十大的重大政治意义、历史意义和实践意义，进一步夯实理论根基、提高政治站位。通过专题教学《东北抗联抗日斗争的启示》，令我感悟到：以杨靖宇将军为代表的东北抗联将士们勇赴国难的爱国情怀、绝对忠诚的理想信念、战天斗地的艰苦作风、团结战斗的大局观念。在今后工作中，我将牢记新时代共产党人的初心使命，继承和发扬东北抗联精神和杨靖宇精神，在本职工作上取得新突破、迈上新台阶。”集安市新任职乡科级领导干部综合素质能力提升培训班学员郭玉泉感慨道。

　　纸上谈兵不如严抓落实。《吉林省党员干部教育培训“铸魂赋能”工程四项配套行动计划》下发以来，吉林杨靖宇干部学院紧紧围绕党的二十大主题，以组织一场集中收看、召开一次传达会议、开展一次理论学习、举办一次高端讲坛、实施一轮专题培训、搞好一次基层宣讲等“六个一”形式，在全院范围内组织开展好党的二十大精神学习宣传系列活动，聚力做二十大报告的学习先行者、理论宣传者、践行示范者。

　　在此基础上，围绕二十大精神谋划《吉林杨靖宇干部学院2023年课程设置规划》，迅速推出学习贯彻的教研成果。将党的二十大精神融入学习书苑第一课堂教学、沉浸式情景教学馆和红色吉林主题教室建设、红色资源系列现场教学点打造提升等学院重点工作中，将培训线路进一步向全省“三地三摇篮”红色标识相关地市拓展延伸，满足学员体验式教学培训需求，不断提升学院红色教育品牌的影响力和知名度。

　　“我们要先学一步、深学一层、多悟一分，把党的二十大精神落实到教学培训、理论研究、队伍建设和管理服务各方面全过程。深入挖掘东北抗联精神和红色吉林精神的时代价值，讲好党的故事、革命的故事、英雄的故事，为推动吉林振兴取得新突破激发前进动能、汇聚精神力量。”吉林杨靖宇干部学院常务副院长韩冬言之凿凿。

　　文字来源：隋二龙

　　图片来源：信息技术部

　　主审 | 曲相东

　　编审 | 孙吉麟

　　编辑 | 孙晓亮

　　李 坤

　　校对 | 于 淼

　　（文图：赵筱尘 巫邓炎）